주택 양도소득세 계산기

양도소득세 계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세 · 중개보수 · 새시 같은 자본적 지출)
2. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄으면 양도가액 12억원까지는 비과세입니다. 12억원을 넘는 고가주택은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만 과세합니다
3. 장기보유특별공제를 뺍니다. 보유 3년 이상이면 표 1(3년 6%부터 1년마다 2%, 최대 30%), 1세대 1주택은 표 2(보유 · 거주 각각 최대 40%, 합계 최대 80%)
4. 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준입니다
5. 세율을 곱합니다. 보유 2년 이상은 기본세율(6~45%), 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%(기본세율로 셈한 세액과 비교해 큰 쪽)
6. 지방소득세는 양도소득세의 10%이고, 둘을 더한 금액이 결과입니다

보유 기간과 거주 기간은 꽉 찬 햇수로 넣습니다. 공제율과 세율의 경계가 모두 햇수 단위라 2년 11개월은 2년, 9년 11개월은 9년입니다. 안분한 차익, 공제액, 세액의 원 미만은 버립니다.

다주택 중과

• 조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 팔면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 빼지 않습니다
• 보유 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났고, 5월 10일 양도분부터 다시 중과합니다(2026년 2월 정부 발표)
• 보완 조치: 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고(토지거래허가구역은 허가 신청) 계약일부터 4개월(2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역은 6개월) 안에 양도하면 중과하지 않습니다(2026년 4월 23일 공포된 소득세법 시행령). 「5월 9일까지 계약」을 고르면 기본세율로 계산합니다
• 상속주택, 장기임대주택처럼 중과에서 빠지는 주택이 여럿 있습니다. 해당하는지는 세무사와 따져 봐야 합니다
• 조정대상지역 지정은 수시로 바뀝니다. 양도일에 지정돼 있었는지는 국토교통부 고시에서 볼 수 있습니다

이 계산에 넣지 않은 것: 비과세 특례 · 세제개편안

• 일시적 2주택, 상속, 혼인, 동거봉양 같은 비과세 특례와 조세특례제한법 감면
• 같은 해 다른 자산 양도와의 합산과 양도차손 통산. 기본공제 250만원은 이 한 건에 쓴다고 가정합니다
• 분양권, 조합원입주권, 토지, 상가(세율과 공제가 다릅니다)
• 2026년 8월 정부 세제개편안(2027년 시행 예정)은 국회를 통과하기 전이라 반영하지 않고 현행 세법으로 계산합니다