주택임대소득세 계산기

분리과세와 종합과세 계산식

1. 총수입금액 = 1년 월세 수입 + 간주임대료(해당할 때). 월세와 간주임대료를 합친 금액이 2천만원 이하여야 분리과세를 고를 수 있습니다
2. 분리과세: 총수입금액에서 필요경비(수입의 50%, 등록임대주택은 60%)를 빼고, 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만원(등록임대주택은 400만원)을 더 뺀 금액에 14%를 곱합니다
3. 종합과세: 임대수입에서 필요경비를 뺀 금액을 다른 소득에 더하고 종합소득공제를 뺀 과세표준에 기본세율 6~45%를 적용합니다. 필요경비는 장부가 없으면 단순경비율(일반 주택 42.6%, 국세청 2025년 귀속 업종코드 701102), 장부가 있으면 실제 경비입니다
4. 두 방식 모두 「다른 소득만 있을 때의 세금」을 뺀, 임대소득 때문에 늘어나는 세금끼리 비교합니다

다른 종합소득이 클수록 14% 고정인 분리과세가, 다른 소득이 작을수록 종합과세가 유리한 경향이 있습니다. 장부가 없는 소액 임대인은 단순경비율로 경비를 인정받아 다른 소득이 없으면 종합과세가 유리한 경우가 많습니다.

1주택 비과세

주택을 1채만 가졌고 그 주택의 기준시가가 12억원 이하이면 월세 수입에 소득세가 없습니다(소득세법 제12조 제2호 나목). 국외 주택은 제외되고, 주택 수는 본인과 배우자의 주택을 합쳐 셉니다. 기준시가가 12억원을 넘는 1주택은 과세되어 분리과세 · 종합과세 중에서 고릅니다.

간주임대료

• 보증금을 받으면 그 이자 상당액을 수입으로 봅니다. 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘을 때, 또는 2주택이 모두 기준시가 12억원 초과이고 보증금 합계가 12억원을 넘을 때만 해당합니다
• 간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율 − 보증금으로 번 이자 · 배당. 정기예금이자율은 소득세법 시행규칙이 정하며 2025년 귀속 3.1%이고, 2026년 귀속도 3.1%로 계산합니다
• 1주택과 일반 2주택은 간주임대료가 없습니다. 주거용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빠지므로 그만큼 빼고 고르면 됩니다

등록임대주택과 이 계산에 넣지 않은 것

• 등록임대주택 우대는 임대사업자 등록 · 사업자등록 · 임대료 증가율 5% 이하 요건을 모두 갖춰야 합니다. 아파트 매입임대와 단기임대는 2020년 7월 10일 이전 등록분만 해당합니다
• 등록임대주택 우대를 받고 10년을 채우지 못하면 차액이 추징될 수 있습니다
• 조세특례제한법 소형주택 임대사업자 감면, 지방소득세, 건강보험료와 기초연금 소득인정액 반영
• 직전 연도 임대 수입이 2,400만원 이상이면 단순경비율이 아니라 기준경비율이나 장부로 신고합니다. 이때는 「장부 있음」에 실제 경비를 넣습니다
• 한 해 중 일부만 임대했거나 연중에 주택 수가 바뀐 경우의 월수 안분