매매 전세 비교 계산기

매매와 전세 순비용 비교

1. 자기 자금을 먼저 집값(또는 전세금)에 쓰고, 모자란 만큼을 대출로 채운다고 가정합니다
2. 매매 순비용 = 대출 이자 + 쓴 내 돈의 예금 이자(기회비용) + 보유 비용 − 집값 상승분, 여기에 처음 한 번 드는 부대비용을 더합니다
3. 전세 순비용 = 전세대출 이자 + 쓴 내 돈의 예금 이자
4. 두 합계의 차이가 더 적게 드는 쪽의 이득이고, 손익분기 집값 상승률은 두 합계가 같아지는 해마다의 상승률입니다

기회비용이란

집값이나 전세금으로 묶인 내 돈은 나중에 돌려받거나 팔 수 있지만, 그동안 예금 이자를 벌 기회는 사라집니다. 그래서 매매와 전세 모두 쓴 내 돈에 예금 금리를 곱한 값을 비용으로 넣어 같은 기준에서 비교합니다. 전세 월세 비교 계산기와 같은 방식입니다.

결과가 크게 달라지는 가정

• 집값 상승률은 예측이 아니라 가정이라 0%와 3%만 넣어도 결과가 뒤집힐 수 있습니다
• 거주 기간이 짧을수록 취득세, 중개보수 같은 한 번 드는 비용이 한 해 몫으로 크게 잡힙니다
• 대출 원금 상환은 비용이 아니라 저축이라 이자만 넣습니다. 집값 상승은 해마다 같은 비율의 단리로 더합니다
• 양도소득세, 종합부동산세, 전세 중개보수, 이사 비용, 전세 재계약 위험은 넣지 않았습니다

대출이 실제로 그만큼 나오나요

이 비교는 모자란 돈을 모두 대출로 채운다고 가정합니다. 기본값(매매가 8억 · 자기 자금 3억)이면 매매 대출이 5억으로 집값의 62.5%인데, 규제지역은 LTV 40%라 연소득 6,000만원이면 주택담보대출 한도가 300,615,211원에 그칩니다. 흔한 실수가 대출 한도를 넘는 비교를 그대로 믿는 것이라, 주택담보대출 한도 계산기로 빌릴 수 있는 금액을 먼저 보고 자기 자금 칸을 맞춰 넣는 편이 정확합니다.